Dire addio a un mutuo troppo "pesante"? Le vie di fuga non sono semplici né gratuite. Mentre crescono le famiglie in difficoltà, i risultati clamorosi (per quanto ufficiosi) di un'indagine del Consiglio nazionale del notariato indicano che sinora le liberalizzazioni sono state disapplicate.
Nomisma calcola nel 22%, cioé 5 milioni 174mila nuclei, le famiglie con un mutuo in corso. Ad aprile il Censis quantificava quelle in difficoltà in 530mila (una ogni 10), di cui 110mila a rischio di insolvenza. Ma da allora le rate sono salite. L'Euribor, il parametro al quale sono legati i contratti a tasso variabile, è ai massimi: il tasso a sei mesi dal 6 giugno è oltre il 5,1%, quello a tre mesi poco sotto il 5%, valori raggiunti solo nel 2000.
Tassi record e prezzi delle case alle stelle frenano il mercato dei mutui, che nel 2007 è cresciuto dell'8,7% (nel 2006 del 10,4%). Qualche operatore, come Mediolanum , reagisce proponendo mutui a tassi ridotti. Altri, come Barclays , collocano i propri contratti a marchio Woolwich anche con la rete di Macquarie . Quasi tutti offrono contratti di sostituzione e di surroga "a costo zero". Ma l'Antitrust ha avviato un'istruttoria sui principali gruppi per la mancata applicazione della legge Bersani sulla portabilità.
Sarà vero infatti, come dicono le banche, che le sostituzioni sono il 20-25% dei nuovi contratti. C'è chi sostiene però che la surroga (il trasloco dell'ipoteca da una banca a un'altra, a condizioni migliori), soluzione a costo zero (teorico), è quasi un miraggio. A marzo erano appena 2.624 le surrogazioni rilevate dai Consigli provinciali dei notai, a fronte di 18.345 sostituzioni segnalate. Rottamare un vecchio mutuo (anche con le penali di estinzione ridotte dai decreti Bersani), dunque, costa migliaia di euro.
Inoltre negli anni il rapporto tra rate e reddito familiare si è fatto più pesante. Secondo uno studio di Paola Rossi, economista di Banca d'Italia , nei mutui concessi nel 2006 la rata incideva per un terzo del reddito. Il livello poteva essere superato con garanzie accessorie, arrivando al 40%, ma le banche maggiori arrivavano a rapporti più elevati, con picchi del 47%. La crescita dell'indebitamento, secondo lo studio, si deve all'aumento degli intermediari, anche esteri, e all'innovazione finanziaria che ha ampliato la gamma di proposte.
Certo, in media gli italiani sono molto meno indebitati per il mutuo dei cittadini di altri Paesi europei. Ma se nel 2004-05, quando i tassi sui mutui variabili erano ai minimi (sotto il 3,3%) la rata mensile alle migliori condizioni per prestiti ventennali di 100mila euro era di 560-570 euro, oggi il rialzo dei tassi l'ha portata fino a sfiorare i 700. L'aumento di 130-140 euro va commisurato con l'inflazione che galoppa e con i redditi: secondo MutuiOnline , i due terzi di chi accende un mutuo guadagna da 1.000 a 2.000 euro mensili, dei quali dai 300 ai 600 già dedicati all'acquisto della casa.
Oltretutto, tra il 2004 e il 2005, quando ai clienti sarebbe convenuto accendere mutui a tasso fisso, le banche li indirizzavano sul variabile. All'epoca, anche per i prestiti migliori, la rata mensile a tasso fisso poteva costare 700 euro, 130-140 euro in più di quelle a tasso variabile: una maggiorazione pari, in media, a uno stipendio all'anno. Oggi, quando puntare sul variabile potrebbe avere un senso nel medio-lungo periodo, la differenza tra le rate con i due tassi è scesa a circa 10 euro mensili, ma addirittura in alcuni casi il fisso "costa" meno.
Governo e Abi hanno risposto con una convenzione che, pur conveniente nel breve periodo (riduce le rate), è onerosa nel lungo (allunga la durata del contratto). Ma l'applicazione scatterà solo a gennaio. A chi è in difficoltà non resta che avvisare immediatamente la banca (saltare una rata significa finire tra i "cattivi pagatori"), chiedendo di rinegoziare velocemente il contratto. Se la risposta è negativa, si può tentare la surroga con un altro istituto che offra condizioni meno onerose. L'extrema ratio è il contratto di sostituzione. Pagando, s'intende. (N. B.)
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